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李庆生:中国高端物业市场回顾与展望

来源: 馨美物业  时间:2010-12-20   浏览:3204 次

综合前面高档物业类型,我们认为中国高档物业市场处于一个快速健康发展时期,这其中也不可避免存在一些问题。

8月8日,中物联国际物业高峰论坛在北京正式开幕。论坛第二天上午,东方管家国际董事总经理李庆生先生发表了题目为《中国高端物业市场回顾与展望》的演讲。以下为李庆生先生演讲的全文实录:

李庆生:各位早上好,非常感谢组委会给我们这个机会,能够分享一下东方管家国际对这个市场的研究和观察。我的题目是中国高端物业市场的回顾和展望。主要是回顾过去一年中国高端市场的变化、表现以及对高端市场未来展望的一些看法。首先,我们看一下大家最为熟悉的住宅市场。08年下半年随着压制性的调控政策逐渐显现以及全球经济危机深入,住宅投机需求离场,自住需求成交也在下滑,全国房地产市场进入一个价格及成交量双降的调整中。但是对高端物业来说,由于在城市当中的稀缺性,尤其是上海、北京调整幅度低于普通市场。从东方管家国际研究数据可以看出,6个城市价格回落程度在10-20%之间,四个城市在10%,还有四个城市在5%。这里我想解释一下高档住宅市场的定义,以上海为例,住宅以3万元为基准,别墅也是3万,北京公寓是2万,别墅是3万,深圳普通公寓是3万,别墅是4万。


再看2009年小阳春中,中高档住宅成交比例变化。春节过后,许多开发商打着促销,08年出台的政策也开始发挥效力。最初购买的是自住型需求者。然后是小户型热销。随着普通市场升温,改善性、投资性进入楼市。加之未来通胀预期,中高档住宅成为投资者保值投资的首选。高档住宅占住宅成交比例上升。最明显的是深圳,从1.7%一直上升到19.8%,增加了18个百分点。成都和杭州也增加了8个百分点和5个百分点。

这是2009年第二季度价格反弹。开花商分段涨价,二季度,华东、华南高档住宅价格上涨迅速。宁波、广州、深圳高涨住宅均价上涨10%左右。杭州、天津上涨超过5%,重庆、南京、上海、西安有小幅上涨。我们回顾中国高档住宅市场,证明了它的抗风险性以及市场地位。短期来看,我们认为接下来几个月开发商将继续有节奏推盘,但比上半年会缓和许多。长期来看,经济走势、相应政策会影响高档住宅走向。当前楼市现状将政府带入一个两难境地,如果政策收紧,很可能会出现去年的市场萎缩。如果放任发展,又会出现非理性繁荣。下半年如果宏观经济继续恢复,我们预计房地产政策将有所收紧。但是整体经济向好,保证这个市场向上发展。如果宏观经济出现反复,房地产市场仍将是政府注重的带头产业,政策也将继续宽松。

接下来看一下写字楼市场情况。和高端住宅市场一样,高端写字楼从去年下半年进入租金下滑、空置上升通道。金融危机对写字楼影响更为直接。许多跨国企业为了渡过金融危机,缩短营运预算,国际租户需求疲软。虽然金融危机以来,内资金融业有所扩展,但是许多外资金融业搬迁,造成较大的冲击。许多工业、制造业跨国公司为了节约成本,选择迁移到租金较低的商务园区。这是甲级写字楼供应量我们的研究,近几年和未来持续大量优质写字楼新增供应,这种情况在全国各大城市都非常普遍。我们可以看到到2008年,新增供应560万平米,但是从2009年到2010年15个城市新增供应量776万平方米。一线城市在这次危机受创比二线城市更为严重,前四个季度上海、北京、深圳、广州四大城市优质写字楼租金分别下降18%、12%、8%、6%。二级城市来说,这次并不会象一线城市那样明显,主要因为二、三线城市对办公楼需求,来自跨国企业和国内企业推动,并且国内企业占多数。一线城市入住跨国企业比例比较大,受到冲击较大。二线城市有的租金在下降,但是空置率也在下降,说明这个市场由于租金下降,造成入住率上升。对于优质写字楼展望,我们长期看好这个市场。目前全球金融危机终止了外资扩张计划,但是我们认为这只是一个暂时倒退。作为甲级写字楼最大租户,银行以及金融机构发展是评定一个城市写字楼市场发展潜力主要指标。外资银行积极进入中国内地市场,上海、北京等一线城市不再是这些外资银行唯一选择,为了抢先建立强大的客户基础,许多外资银行进入二三线城市,成为他们重要扩张部分。而国有银行渴望从乙级写字楼搬到甲级写字楼。从我们调查的15个城市,我们认为天津、重庆最具潜力。天津凭借地理优势,吸引了许多欧美银行入住,比如汇丰、花旗、渣打等国际银行,同时吸引了很多日韩银行入住。与此相关的政策为天津高档写字楼市场发展提供动力。重庆作为中西部重要城市,经济不断发展,良好的投资环境和较低的办公成本,吸引大量外资。根据我们统计,06年以来重庆甲级写字楼供应量为零,顶级写字楼存量极小,这提供了巨大空间。

最后我们看一下优质商户市场,优质商会总的来说,目前中国的优质商户市场还处于比较健康的供求状态中。到2009年上半年我们所关注的15个城市,一半城市优质商户已经从经济危机所造成的下行通道中走出来。租金重新上涨。只有三个城市优质商户空置率占10-20%之间,其余均在10%以内。高成长的二线城市也越来越吸引零售商目光,优质商铺由集中到扩散。海外知名的零售商进入。这些城市人口多,高收入人口多,有足够的商业承载能力,但是之后许多二线城市开始吸引这些零售商眼光。这些地区的城市化进程和人口快速政府,为优质商铺发展提供巨大潜力。从这里我们可以看到2009年第一季度,比如大连、天津、沈阳、杭州、南京这些城市,包括西安,他们的人均可支配收入增长均超过两位数。有一个令人担忧的是,短期内许多二线城市恐怕面临供应过量,从这张图表也可以看到,我们统计的12个城市中,09年和10年新增供应量196万,增长21%。而其他11个二线城市09、11年两年新增供应量增长63%,达到462万平方米。增长速度远远低于当地消费水平增长,缺少消费能量支持,这也是一个不得不令人担忧的现象。